יום רביעי, 21 באוקטובר 2015

מחשבות על נדל"ן לקראת סוף 2015, מתוך "מבקר בתרבות"


בזמן שכולנו עסוקים במצב הביטחוני וביבי מייצר עוד ועוד כותרות מפוצצות שיעסיקו את הקירות של כולנו, קרה משהוא קטן בשוק הישראלי - בועת הנדל"ן התפוצצה. 

שמתם לב כמה שלטי רחוב יש לדירות במבצע? מי זוכר כאלה פרסומים בעשרים השנה האחרונות? שמתם לב כמה כתבות מופיעות על "מבצע" חדש של פרוייקט חדש ועל הסתערות של קונים. אז זהו, לא רק שאין הסתערות של קונים, אלא אין דבר כזה "מבצע" בנדל"ן. 
החוק הבסיסי שלפיו מחושבים מחירי הדירות הוא נגזרת של המחיר בפועל - כלומר, אם דירה נמכרה במיליון וחצי אז ערך הדירה הוא מיליון וחצי. גם אם "עשו הנחה" וגם אם זה היה "אירוע מכירות חד פעמי שלא יחזור". 
אבל לא רק שהמחיר הזה קובע את מחיר הנדל"ן המסוים הזה, אלא גם את המחיר של כל אותו רחוב. אין סיכוי שדירה חדשה ברחוב תהיה שווה פחות מדירה ישנה בעלת אותם נתונים באותו הרחוב.
חברות הקבלנות הגדולות דוחפות עכשיו את ה"מבצעים" האלה כדי להיפתר מהמלאי שלהם שהיה אמור להימכר כבר לפני שנתיים. כי הם יודעים איך השוק הזה עובד. 
בעולם גלובלי, בסופו של דבר, יש מקום להערכה השוואתית בתמחור דיור - לא ייתכן שדירת בניו יורק תהיה שווה בערכה לדירה בבאר שבע, לא ייתכן שחולון תתומחר כמו ז'נבה.
עלייה טבעית של מחירי הדירות מופיעה במקביל לעלייה בהכנסה של ציבור קוני הדירות. כאשר אין עלייה בשכר ומחירי הדירות ממשיכים לעלות, נוצרת בועה. זאת משום שעל מנת לעמוד במחירי הדיור, גדל האשראי שהבנקים מספקים, בעיקר דרך משכנתאות. 
כאשר הפער הזה גדל, אנו מגיעים לתמונת מצב שבה כולם גרים בבתים שאף אחד לא יכול להרשות לעצמו באמת.
ואז, מופיעה הכותרת הזאת: "תיקון חד במחירי הנדל"ן עלול להוביל לחדלות פירעון במשכנתאות" זו אמירה של אנאליסטית הבנקים הישראלים של חברת מודי'ס. איך המשפט הזה? נשמע מוזר קצת לא? הרבה שפה כלכלית... בואו נפנה לפרשנים הכלכליים שלנו כדי להבין מה זה אומר:
ע"פ גלובס: "אנליסטית הבנקים הישראלים בסוכנות הדירוג הבינלאומית מודי'ס החמיאה למערכת הבנקאות הישראלית, ששומרת על יציבות באופן חריג למה שקורה בעולם"
מה? 
זה מה שהיא אמרה?
בואו ננתח את המשפט שלה:
"תיקון חד במחירי הנדל"ן" - אוקיי אז אנחנו רואים שמדובר על שינוי במחירי הנדל"ן ושהשינוי הזה הוא "תיקון חד". כאשר מדובר במחירים, המושג "תיקון" הוא תנועה מהמחיר הלא מתוקן, או המחיר שאינו משקף נכונה את הערך של המוצר, למחיר המתוקן שאכן משקף את הערך. במילה "חד" עלינו להבין שהמרחק שהתיקון הזה אמור לגשר הינו משמעותי.
מכאן אנו מבינים שהנחת היסוד של הדוברת היא שישנו פער משמעותי בין מחירי הנדל"ן הקיימים בישראל והמחיר הראלי שלהם. במילים אחרות - שיש בועת נדל"ן ושיש להתכונן לאפשרות הסבירה שהשוק יבצע תיקון חד לעבר המחיר הריאלי, (להבדיל מתהליך הדרגתי של ירידה במחירי הדירות). 
למה צריך להתכונן לזה? בשביל זה נמשיך לסיפא של המשפט: 
"עלול להוביל לחדלות פירעון במשכנתאות". "חדלות פירעון במשכנתאות" זה אי יכולתם של בעלי המשכנתאות לפרוע את החוב שלהם למספקי המשכנתאות. 
למה?
מחירי הדירות בארץ עלו בעשור האחרון באופן כה גבוהה ביחס לשכר של בעלי הדירות, שנוצר מצב שבו ישנם לא מעט בעלי משכנתא שערך הדירה הריאלי שלהם קטן באופן משמעותי מהחוב שלהם. כלומר שגם אם הם ימכרו את הבית, הם לא יוכלו לשלם את המשכנתא.
.במקרה כזה, בעקבות חדלות הפירעון הנדל"ן עובר לרשות הבנק שסיפק את המשכנתא, הבנק, שאין לו מה לעשות עם הדירה, מציע אותה בחזרה לשוק במחיר נמוך מאוד "רק כדי להיפטר ממנה". אבל - כמו שאמרנו בהתחלה - מחירי נדל"ן הם נגזרת של כמה ששילמו בפועל על הנדל"ן. מי יקנה דירה במיליון שקל מאזרח פרטי כשהבנק מוכר דירה זהה בחצי מליון? 
כך מתרחשת התרסקות במחירי נדל"ן בעקבות התפוצצות בועה. כמובן שלאחר התרסקות כזו השוק שוב מבצע "תיקון", הפעם בכיוון ההפוך.
אבל למה לעזאזל שלא נוכל לשלם את המשכנתא? הרי כבר שנים שאנחנו משלמים אותה בכל חודש. 
כאן נכנסת בעיה של משבר אשראי - אם בנק נמצא במציאות של חדלות פירעון, הוא נוטה להיזהר במתן האשראי שלו, מכיוון שזה מוביל לשינוי משמעותי בחישובי הסיכון שלו. מכיוון שאנחנו עדיין מדינה קפיטליסטית, רוב השוק שלנו מתבסס על אשראי - בין אם זה משכנתא, הלוואה עסקית, או שוטף +60. 
מכיוון שחברות מתבססות על אשראי בקיום השוטף שלהן, הן זקוקות לו למתן משכורות. בהיעדר האשראי לא ניתן לספק משכורות. אם אי אפשר לספק משכורות אי אפשר להחזיק עובדים. אם אי אפשר להחזיק עובדים אין ברירה אלא לפטר עובדים.
עובד שפוטר במציאות שתיארנו לא יכול לשלם את המשכנתא שלו והוא בעצמו הופך ל"חדל פירעון", וכך הגלגל ימשיך להסתובב.
כך נוצר משבר כלכלי לאומי.
כולנו יודעים מה קורה במקרה של משבר כלכלי: העשירים עושים תספורת, כי הבנק צריכים מזומן. הבנקים מפטרים איזה סמנכ"ל עם מצנח זהב. הקבלנים מודיעים על פשיטת רגל ואז מקימים חברה חדשה ע"ש הבן דוד של גיסתו. ורק ההוא שאיבד את הדירה שלו ונשאר חייב מאתיים אלף לבנק נופל.
שימו לב לספין שגלובס עשו לכותרת שצוטטתי - הם יודעים מה קורה והם בכוח מנסים להרגיע את הציבור. הם מספרים לנו כל הזמן על הסתערות כזו אחרת על פרויקט נדל"ן כדי לגרום לנו לקנות עכשיו ומהר, כי הם לוקחים חלק בהונאה הציבורית הזו. 
אני לא יודע את מי הפוסט הזה תופש, ולמי בכלל יש כוח לקרוא כאלה חפירות בזמנים כאלה, אבל רק חשוב שתדעו למה מתכוננים אלה שמבינים מה קורה בשטח, ושתתכוננו בעצמכם. אל תדאגו, זה לא פוסט אפוקליפטי (חח פוסט-אפוקליפטי), ההיסטוריה מלמדת שדברים כאלה נמשכים בערך 4-5 שנים, בבקשה תתכננו את השנים האלה בזהירות תוך לקיחה בחשבון של האפשרות הזו.